2008年的新年钟声已经响过,2007珠海楼市走过了潮起潮落的一年。纵观07年，满堂红地产研究部认为珠海楼市呈现两大特点：一是市场先扬后抑，从前三季度的火热走向第四季度的冷静，年底旺季不旺进入低谷；二是一、二手楼市的联动比以往更加紧密，特别是价格连动；三是二手楼市需求结构发生了明显变化，一方面楼价上涨抬高了置业门槛，另一方面投资性需求比例比过往有所提高。

市场先扬后抑走向冷静

2007年前三季度，珠海二手楼市进入一个出人意料之外的蓬勃发展期，成交量及价格都持续上扬，尤其是第二季度，人们在感受07年炎夏的同时也见识到了二手楼市的火热。随着第四季度房贷新政出台，珠海楼市急转而下，不但成交量大减,而且价格回调明显,出现了07年二手楼市一大转折。从前三季度的持续上扬到第四季度的转折，07年珠海楼市先扬后抑特点明显。

前三季度珠海二手楼市的价格持续上涨，使得置业者追涨心理较浓。价格越上涨，成交越活跃。满堂红成交数据显示香洲区4月份成交均价为4704元/平方米，而8月份成交均价达6059元/平方米，仅仅一个季度价格涨幅高达28.8%。在价格上涨的同时，二手房产成交也越来越活跃，8月珠海二手房产成交面积达到年内最大值。

市场环境的转变也表现为买卖双方心态的变化。前三季度市场量价俱增，业主心态空前强势，“实收”和“反价”成为市场常态，不少置业者被迫接受，呈现出典型的卖方市场格局。然而，房贷新政的出台，以及随后的货币收紧政策，使得有些超前发展的珠海楼市顿时冷清下来。从10月份开始第四季度成交量接连缩量，观望气氛浓烈，舆论普遍“看空”市场，有些“严峻”的形势迫使业主不得不转变过去的强硬心态，不仅“反价”现象基本消失，“各付各税”的交易增多，“实收”也开始被“讨价还价”取代，楼价终于出现松动，卖方市场格局基本被打破,拉锯战开始。

一，二手楼市互动更加紧密

07年珠海楼市二手房市场扩张，一手房市场收到威胁，一手二手市场联动开始变得密切。07年二手市场出现大量次新房，由于它们在品质上与新房相差无几，价格上却优势明显，因此抢占了一部分一手市场的客户。同时一手楼盘的高价发售，带动了周边二手楼市的价格上涨，几乎每开一个新盘，周边的二手市场都会随之价格上浮。

一手楼价的带动效应，直接影响到二手楼价的上涨。由于受到一手楼价带动影响的楼盘辐射较大，连动范围广，进而整个区域的二手房价也随着一手楼价上调。珠海一手楼价前三季度不断大幅上调，使得二手业主对市场的信心高涨，面对近乎虚高的楼价仍旧不断反价。据满堂红成交数据显示，07年4-10月二手住宅成交均价为5792元/平方米，同比上涨32.4%，涨幅几乎与一手楼价涨幅接近。

由于二手楼价相比一手楼价具有一定优势，一般位置地段较好，档次多，所以在一手楼成交减量的情况下，部分需求分流到二手市场，成交明显增加。

到了第四季度，整个楼市进入观望期，部分一手开发商在资金回笼压力下，或明或暗地调低销售价格，对整个二手楼市的价格动向产生较大影响。表现在二手交易上，小业主心态转弱，降价效应滞后。在成交上，同一地段一手房降价幅度比较大的时候，部分购房者转而选择性价比相对占优的一手楼，二手房成交价格优势暂时丧失，成交更低迷。

一、二手楼市的互动效应说明二手楼市的市场地位越来越重要。

2008年珠海二手楼市回归理性

展望2008年二手楼市，满堂红研究部认为，现时的观望气氛极有可能持续到第一季度结束。随着新一年房贷指标的发放，各项政策的心理影响逐渐消散，第二季度将会成为二手楼市渐进复苏的契机，储备了大半年的自住刚性需求将陆续重新入市，带动二手楼市重回活跃。二手楼价经过4-5个月的调整，将在刚性需求支撑下企稳。“稳定”和“理性”将是2008年二手楼市的主旋律。当然，从成交看，预计在投资性购房比例减少的情况下，交易量将比2007年减少，2008年二手楼总体价格水平将比2007年高，幅度约在10%左右。不同区域和地段的楼价的分化再所难免，香洲区楼价在供求关系作用下趋于坚挺。拱北区楼价在澳门经济发展的影响下也将会稳步上涨.调控政策成为影响2008年二手楼市具体走向的最大不确定因素。